文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展研究中心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的(de)分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批(pī)后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求)师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付(fù)给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了(le)统一(yī)详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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