饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客源优势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交(jiāo)易(yì)占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为(wèi)例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介(jiè)居间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息不(bù)对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过(guò)程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这(zhè)项工作的(de)意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监(jiān)管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中(zhōng)介费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委(wěi)建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意(yì)，可在规(guī)定的(de)收费(fèi)标(biāo)准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关(guān)监管(guǎn)部门(mén)当前(qián)并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需(xū)在服(fú)务过程中对收费标准进行明(mí新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗ng)码标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出(chū)合(hé)适的(de)中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提(tí)供的基本服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前(qián)应(yīng)当向交易当事人(rén)出(chū)具收(shōu)费清(qīng)单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高(gāo)于市(shì)场平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查处不(bù)按规定明(míng)码标价(jià)、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费(fèi)等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关(guān)违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要(yào)还(hái)是(shì)规范行(xíng)业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能(néng)对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗(jià)给购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高了房(fáng)价(jià)。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价(jià)的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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