5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小(碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快(kuài)上(shàng)行(xíng)的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳的(de)地(dì)产公司，一(yī)季报交出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持(chí)续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏(fá)力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及其(qí)上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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